شراء العقار في تركيا للأجانب: السند والحدود والمناطق العسكرية
يستند تملك الأجنبي للعقار إلى المادة 35 من قانون المساحة رقم 2644. وأُلغي شرط المعاملة بالمثل عام 2012 (القانون 6302): فمواطنو نحو 184 دولة يشترون بحرية.
لكنه ليس مفتوحاً بلا ضوابط: هناك حدود للمساحة ومناطق عسكرية وأمنية وقواعد للتقييم. وعند الشراء من المطوّر (proje/قيد الإنشاء) تزداد أهمية الضمانات التعاقدية والدفع عبر البنك.
الحدود والممنوعات
- بحدّ أقصى 30 هكتاراً لكل مشترٍ على مستوى البلاد.
- بحدّ أقصى 10% من مساحة القضاء (القضاء الإداري) في يد الأجانب.
- لا شراء داخل المناطق العسكرية الممنوعة والأمنية.
- المساكن والمكاتب متاحة؛ وبعض المناطق الاستراتيجية مقيَّدة.
الخطوات
- فحص العقار في سجل السند والمساحة ومدى وقوعه في منطقة عسكرية/أمنية.
- طلب تقرير تقييم إذا لزم الأمر.
- تحويل الثمن عبر البنك مع إثبات مصدر المال.
- إتمام المعاملة في دائرة السند (Tapu Müdürlüğü) مع مترجم محلَّف.
- لأجل الجنسية: وضع شرط عدم البيع 3 سنوات والحصول على شهادة القيمة.
التكاليف
| البند | النسبة / المبلغ | ملاحظة |
|---|---|---|
| رسم السند (الشراء) | نحو 4% | يُقسَّم غالباً بين البائع والمشتري |
| تقرير التقييم | 5.000–15.000 ₺ (تقدير سوقي) | إلزامي للجنسية |
| المترجم المحلَّف | 1.000–3.000 ₺ للمستند (تقدير) | جلسة السند |
| عمولة الوسيط | عادة 2% + ضريبة | تنظيم وطني |
| ضريبة العقار (Emlak Vergisi) | 0,1% سكن / 0,2% مدينة كبرى | قسطان: مايو ونوفمبر |
تحقّق من الوسيط في السجل
يجب أن يحمل مكتب العقارات في تركيا وثيقة Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi وأن يكون مدرجاً في نظام TTBS. تحقق من الشركة بالاسم أو برقم الرخصة قبل التوقيع.
أسئلة متكررة
- هل أشتري كأجنبي؟
- نعم؛ لا تُشترط المعاملة بالمثل، لكن تنطبق حدود المساحة ومنع المناطق العسكرية والأمنية.
- كم مساحة أشتري؟
- حتى 30 هكتاراً للشخص على مستوى البلاد؛ والملكية الأجنبية في القضاء محدودة بـ 10%.
- هل أشتري قرب الساحل أو قاعدة عسكرية؟
- لا داخل المناطق العسكرية الممنوعة والأمنية؛ وقرب الحدود قد يُطلب فحص إضافي.
- هل التقييم إلزامي؟
- للجنسية نعم؛ وفي الشراء العادي حسب ظروف المعاملة.
- كيف أدفع؟
- حوالة بنكية موثَّقة أكثر أماناً ومطلوبة لطلب الجنسية.
إجراء الإذن العسكري والتقييم يتغيران دورياً: تحقق من الوضع الحالي لدى TKGM وYourKey Türkiye، والضمانات التعاقدية عند الشراء من المطوّر.